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2018楼市真相:商务公寓供不应求 今年或将量价齐跌

来源:贵阳之窗GYJN 时间:2018-12-22

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2018楼市真相:商务公寓供不应求 今年或将量价齐跌

一般而言,深圳原关内项目500米生活圈的公共配套,原关外项目1000米生活圈配套,即可明了该项目的配套齐全成熟与否。金地龙城中央无论是500米生活圈的公共配套,还是1000米生活圈的公共配套,足以证明其中心区位的价值。

项目步行500米可达3号线龙城广城站,步行400米可达已于5月28日开馆的“红立方”(三馆一城:科技馆、青少年馆,公共艺术馆、书城)。深圳书城龙岗城将于7月1日试营业,7月18日正式营业。


2018楼市真相:商务公寓悄然售罄

金地龙城中央项目自带幼儿园、约5万㎡街区商业,东侧是花样年龙年大厦。

深圳部分商业银行首套房贷利率下调

金地龙城中央的500米生活圈,是令人羡慕的类同福田中心区的城市中心级公共设施配套。

2016年5月,北京市住建委发布针对通州区的商住限购。2017年3月,北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,重拳治理商改住项目。未经批准,商业、办公不得擅自改变为居住等用途;新报建商办类项目的最小分割单元不得低于500㎡;企业购买商办类项目,不得将房屋作为居住使用,再次出售时只能出售给企业和社会组织;商办项目不得出售与个人,银行暂停个人购买商办类项目的个人购房贷款;代理公司不得宣传“商改住”。


2018楼市真相:商务公寓供不应求 今年或将量价齐跌

龙城广场站未来将是承接3号线、21号线、深惠城际线、31号线等多条轨道和铁路交汇换乘的交通枢纽。

从“2008-2017”深圳商务公寓量价走势图”可见,自2008年以来,深圳的商务公寓一直供过于求,逐年增加的供应量在推高成交量的同时,也推高了库存量。

2018年7月,金地龙城中央2000套均价3.5万/㎡商务公寓入市,不仅是今年深圳商务公寓供应大户,也将拉低深圳的商务公寓均价;如果没有8万+/㎡商务公寓供应对冲,相对2017年深圳商务公寓成交均价6.2万/㎡,2018年深圳商务公寓或将跌破5万/㎡,这将导致今年深圳商务公寓市场不仅量跌,而且价跌,形成顶部形态的量价齐跌。

上海“限商”新政,要求在售商务公寓,不准分隔卫生间和接通燃气管道;已经出售但尚未入伙的商务公寓,必须拆除阳台、卫生间、燃气管道。

正宗地铁物业,将来30分钟到福田

2017年3月,广州“3.30新政”要求商服类包含商业、办公,禁止开发或改造成居住用途项目。商铺、写字楼、公寓物业全部限制个人购买。一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位。将公寓纳入限购范围,公寓不得出售给个人。

2018楼市真相:商务公寓供不应求 今年或将量价齐跌

前些年,商务公寓库存积压


龙岗中心城以住宅项目为主,商务公寓数量有限。2017年5月入市的协信科技园1068套商务公寓,已是龙岗中心城规模较大的商务公寓群。

龙城广场东部,是龙岗中心城的商务中心区,珠江广场占地5.2万㎡,总建筑面积达20.7万㎡,其中包含五星级皇冠假日酒店,以及荣超英隆大厦、正中时代广场。

2017楼市真相:商务公寓独树一帜


随着北上广陆续对商住项目限购,一线城市中可供个人购买的商务公寓急剧减少。全国个人购买不限购公寓的需求被从北上广市场挤出,进入深圳这个唯一不限购商务公寓的一线城市。

商务公寓创出天量天价

东部快线14号线已于2018年1月开工,将于2022年12月竣工。届时,从龙城广场站乘3号线2站到大运站,转11号线8站直达福田岗厦北约30分钟。在建中的16号线将快速实现区域内自由换乘。

深圳没有跟进其它一线城市,对已报建的现售、预售“商改住”物业进行整改。仅在类住宅项目推广时有所禁忌,“商改住”样板房不得拍照。但自2017年开始,深圳对商务公寓实行“限价”。

2018楼市真相:商务公寓供不应求 今年或将量价齐跌

表中的商务公寓网签率54.9%,2018年开盘的两个商务公寓项目,1月入市的宝树台商务公寓一周内售罄,4月入市的碧桂园商务领寓公寓两个月售罄。真公寓的销售状况虽然没有“限价”住宅网红盘那样令人瞩目,但是商务公寓一售而空,市场断货。

一线城市中,北上广3城已经明文发布“限商”新政,开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理。在新政的高压态势下,违规商改住的供应和需求同步封杀,“商改住”告别北上广市场而成为历史。

根据易居克而瑞“2017年5月-2018年5月深圳公寓供应和成交情况”图,很能说明目前深圳的商务公寓销售情况。

仅开两盘,全部售罄

深圳商务公寓供不应求局面始于2017年12月,当月供应2.05万㎡,销售11.88万㎡,供求比1:5.8,市场只有消化库存。

由于“限签”,网签数据比销售数据有滞后现象,如碧桂园领寓现场已经售罄,而网签数据显示94.9%;悦都会现场销控成交156套去化率41.2%,而网签数据为20.8%。

供不应求,库存告急

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